Dự án khu đô thị Lakeview City Novaland Quận 2
Địa chỉ: P. An Phú, Q. 2, TP.HCM
Email: info@lakeviewcity.com.vn
Website: https://www.lakeviewcity.com.vn
Lakeview City mở bán lần 4
Hồ Chí Minh để giải quyết vấn đề thiếu quy định về đất nền

Bất động sản liền thổ là một trong những phân khúc chủ đạo trên thị trường bất động sản Tp.HCM, tuy nhiên sự phát triển của nó còn rời rạc và không đồng đều. Phân khúc này kém hơn so với phân khúc nhà ở và thương mại do thiếu các dự án chuyên nghiệp.

Những tháng đầu năm 2017, thị trường bất động sản đất nền Tp.HCM nhộn nhịp hoạt động. Điều này làm dấy lên lo ngại rằng bong bóng có thể hình thành nếu không có sự kiểm soát thích hợp. Theo các nhà quan sát thị trường, sự phát triển thiếu đồng bộ và chuyên nghiệp trong phân khúc này là rất nhức nhối. Hiếm có dự án bất động sản đất nền chuyên nghiệp nào có cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh và tiện ích ngay tại thành phố.

Trong năm 2017, một số dự án đã được tung ra thị trường như Singa City của CTCP Địa ốc Kim Oanh, Rio Bonito của CTCP Đầu tư Địa ốc Rio Land tại Quận 9, cũng như các dự án khác của Trần Anh Group, Cát Tường. Tập đoàn, và Tập đoàn Hiển Vinh ở phía Đông Bắc TP. Tuy nhiên, số lượng căn chưa đủ lớn để đáp ứng nhu cầu rất lớn.

Để lấp khoảng trống thị trường, một số công ty môi giới bất động sản đã mua đất để phân lô bán nền. Xu hướng này bắt đầu ở Quận 9 sau những tin tức tốt về các dự án giao thông và lan sang các quận khác như Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi. Theo ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, sự phát triển mạnh mẽ và tự phát của phân khúc đất nền không chỉ tiềm ẩn rủi ro cho khách hàng mà còn phá hỏng quy hoạch của thành phố.

Ông Ngô Quang Phúc, Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Him Lam Land cho rằng, “Nhìn chung, phân khúc còn thiếu sự phát triển đồng bộ và quản lý chặt chẽ. Quyết định số 33/2014 / QĐ-UBND do Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành không quy định diện tích tối thiểu đối với các thửa đất riêng lẻ. Lợi dụng điều này, các công ty kinh doanh đất nền bằng cách thu mua các quỹ đất lớn sau đó tách thành các lô đất nhỏ hơn để bán ”.

“Hầu hết các chính sách của thành phố đều tạo điều kiện cho các chủ đầu tư xây dựng chung cư. Đồng thời, các chủ đầu tư chủ yếu tập trung vào các dự án nhà ở dân dụng để sinh lời cao. Trên một ha đất, các chủ đầu tư có thể xây dựng một dự án chung cư với hàng trăm căn hộ, nhưng chỉ có thể chia nhỏ thành hàng chục khu đất với lợi nhuận thấp hơn ”, ông nói.

Giới quan sát thị trường chỉ ra một vấn đề khác là việc định giá đất nền không hợp lý do kiểm soát lỏng lẻo. Khi có thông tin về quy hoạch, các nhà đầu tư thứ cấp đã lao vào thị trường để bán sản phẩm với giá cao hơn. Ngoài ra, thành phố chưa có quy hoạch phân khu nên việc phát triển đất nền vẫn tự phát, thiếu chuyên nghiệp khiến thị trường hỗn loạn.

Bên cạnh những vướng mắc này, ông Trần Đức Vinh, Tổng giám đốc Trần Anh Group cho rằng, thuế đất nền được tính theo giá đất vẫn là điểm nghẽn tại TP.HCM. Đối với hai ha đất, các nhà phát triển cần phải trả 2 tỷ đồng (88.000 USD) tiền thuế, vì vậy họ thà xây một căn hộ chung cư hơn là chia thành các lô đất, vì lợi nhuận cao hơn theo cách này.

Tin vui đến với phân khúc vào cuối năm 2017 khi UBND TP.HCM ban hành Quyết định số 60/2017 / QĐ-UBND quy định về diện tích tối thiểu đối với đất nền tách thửa. Quyết định này có hiệu lực từ ngày 01/01/2018, thay thế Quyết định 33. Theo đó, đất tách thửa phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Việc tách thửa phải bảo đảm hạn chế quyền sử dụng đối với thửa đất liền kề theo quy định tại Điều 171. Sau khi tách, ranh giới hợp nhất, điều chỉnh giữa thửa đất mới và diện tích đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quyết định.

Diện tích tối thiểu được phép tách thửa là 36m2 đối với đất ở và 500m2 đối với đất nông nghiệp. Theo luật sư Trần Đức Phượng thuộc Đoàn Luật sư TP.HCM, đây là một chủ trương tốt nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ đất nền, phát triển tự phát dẫn đến sốt bất động sản và phá hỏng quy hoạch của thành phố.

Tuy nhiên, ông lưu ý rằng chính sách chưa đủ để định hình lại phân khúc đất nền để phát triển bền vững và đồng đều. Vẫn còn một số lỗ hổng để các nhà đầu cơ bóp méo thị trường.

“Khi người dân xin tách thửa, chính quyền cần nghiên cứu mục đích sử dụng để tránh tình trạng phát triển tự phát của các dự án đất nền”, bà Phương nói và lưu ý rằng thành phố cần công bố quy hoạch và quy trình chuẩn để người dân làm theo.

Theo ông Vinh, chính quyền thành phố cần có quy hoạch rõ ràng về các khu vực phát triển đất nền, chung cư. Ngoài ra, thành phố cần đưa ra các chính sách thuế để hỗ trợ pháp lý cho các dự án đất nền.

“Người Việt thích ở nhà đất hơn chung cư nên việc đất nền luôn là một trong những phân khúc dẫn đầu thị trường là điều tất yếu. Tuy nhiên, khung pháp lý cho phân khúc này vẫn chưa được xây dựng hoàn chỉnh. Mới đây nhất, TP.HCM đã đưa ra quy định siết chặt quản lý nhà chung cư tại các quận trung tâm thương mại. Thành phố vẫn chưa đưa ra chính sách cho các dự án đất nền ở ngoại ô ”, ông nói thêm.

Cộng đồng các nhà phát triển cho biết, quỹ đất để phát triển đang trở nên khan hiếm. Giá đất ngày một tăng cao nên khó phát triển các dự án đất nền tại TP.HCM. Các chủ đầu tư hiện đang tập trung vào các tỉnh lân cận Đồng Nai, Long An và Bình Dương, chỉ cách thành phố Hồ Chí Minh sầm uất 40 km. Các tỉnh đã cải thiện kết nối giao thông, giá đất hợp lý, quỹ đất lớn. Thị trường hiện đang chờ đợi sự ràng buộc giữa các chủ đầu tư và chính quyền địa phương để đưa các dự án như vậy ra khu vực ngoại ô.